『賃貸住まいの方が安心・お得』という記事や動画を目にします。
ある意味本当ですが、全ての人に当てはまるわけではりません。
サラリーマンで一定エリア内に住む必要があり、家賃を払っている多数の方は持ち家がお得です。
どうお得なのかを詳しく解説します！
持ち家の方がメリットがある人とは？
ある程度高い家賃を払いながら、自由に引越しやノマド的生活ができない方が該当します。
一定額の住居費を払い続けなければならない、ほとんどのサラリーマンの方が対象になります。
不動産投資・資産形成と聞くと、多額の資金を準備して始めるというイメージがあると思います。
そういう方法もありますが、まずはファーストステップとして【今払っている家賃を自分のために使いましょう】ということです。
※すでに資産をお持ちの方や、ノマド的生活をしている方、持ち家・超低家賃をお支払いの方は該当しません。
毎月払う【家賃】の正体
それでは毎月払っている家賃とは一体何なのでしょうか。
今お住いの住宅には、それを所有しているオーナー（個人・企業）がいます。
オーナーが物件のローンを払っている場合、オーナーの替わりに皆様が【家賃】としてローンを支払っていることになります。
ローンが完済した後は、 皆様は オーナーの個人年金として【家賃】を支払っているのです。
ゼロにはできない【住居費】ならば、自分の資産形成のために支払ったほうがお得です。
不動産購入後のプランはどうなる？
将来も所有し続ける
購入後、ずっとその住まいに住み続ければローンは完済します。
ローンを完済後、維持管理費は必要ですが住居費を払う必要はありません。
不動産を購入すれば数十年という単位で資産性を考えなければなりません。
資産形成として購入するならば【転売すること】も考えて購入しましょう。
タイミングを見て転売する
充分に家賃収入を得た後や、売り時のタイミングがくれば転売しましょう。
転売で得た利益は他の投資に充当するか、次の買い替え物件に利用できます。
転売益が出ると税金がかかりますが、一定条件を満たせば税制の特例や優遇もあります。
複数を所有する
現居から住み替えする場合、そこを賃貸に出して次を買い増しすることもできます。
初心者・慣れていない方には、マンションを一棟所有するより【一戸単位】で買い増しする方がリスク分散になります。
大家業を行う第一歩です。転売するタイミングも考えながら資産を増やしましょう。
住宅を持つメリット
資産の形成
家賃を支払うつもりでローンを払い、自分の不動産を持つことができます。
一定期間住んだ後、良いタイミングで転売すれば利益を得ることができます。
毎月の住居費を無駄にすることはありません。
資産形成に注視するあまり、今の家賃以上の支払いやムリな支払いはやめましょう。
今の家賃をスライドして支払いに充てることで、安全な資産形成ができます。
超低金利のローン
現在は超低金利のローンが多数あります。
『投資用ローン』は1～3％台、『住宅ローン』になれば1％以下の低金利で借入れができます。
審査は必要ですが、手持ち資金がなくても不動産を所有できる銀行もあります。
利回り（利益率）を考えた時、同じ家賃でも当然低金利の方が収益性が高くなります。
団体信用生命保険
ローンを組む場合、基本は団体信用生命保険への加入が必要になります。
ローン返済中に 名義人が 死亡した場合、保険金でローンが完済される保険です。
残されたご遺族の住居が確保され、転売すればまとまった資金が残ります。
持病がある場合はローンが組めなかったり、ワイド団信加入で金利が上がることもあります。
また、団体信用保険の加入により万一の時の住居費の心配はなくなります。
これにより、一般の生命保険の死亡保障（住居費へ充当予定部分）を見直すことができるため、現在ご加入中の生命保険のお支払いを軽減できます。
老後の安心
老後の年金受給額に不安がある今、住居の確保は非常に安心です。
ローンを完済すれば、少ない年金から住居費を支払う必要はありません。
複数所有すれば、家賃収入が私的年金の代わりになります。
良いタイミングで転売すれば、転売益を得ることができます。
不動産ローンの種類
不動産のローンは【住居用住宅ローン】と【投資用ローン】の大きく2種類あります。
【住居用住宅ローン】はさらに『フラット35』と『銀行住宅ローン』にわかれます。
それぞれの特徴を把握し、より条件の良いローンを利用しましょう。
フラット35
自己住居を前提とした国の融資機関が銀行を窓口に融資を行うローンです。
最長35年返済、融資上限額が物件価格90％、借入の全期間固定金利の住宅ローンです。
以前と変わり、団体信用生命保険時も別途支払いは必要ありません。
物件の要件を満たすと、当初5年間は金利の優遇がある『フラット35s』が利用できます。
住宅部分の床面積が、戸建ては70㎡以上、マンションは30㎡以上必要です。
※2020年4月の審査から、すでに住宅ローンを払っている方の転売・賃貸条件での住み替えはできなくなります。
銀行住宅ローン
各銀行が出している商品で、自己住居を前提としていますが、セカンド用の商品もあります。
基本は35年返済ですが、最近は50年ローンも登場しています。
条件を満たせば物件価格+α、フルローンも借入れ可能です。
超低金利の変動金利型、当初年数のみ優遇が大きい固定金利選択型、金利が高い全期間固定型があります。
基本は団体信用生命保険の加入が条件となります。
住宅部分の床面積は25㎡以上や50㎡以上など、各銀行によって異なります。
投資用ローン
自己住居ではなく、投資を目的とした不動産用のローンです。
金利は1～8％台と幅広く、審査結果で変わることもあります。
返済期間も20～35年と、各融資期間によって様々です。
取り扱いエリアが決まっているため、対象物件に合わせて利用する必要があります。
団体信用生命保険の加入は任意の金融機関が多いようです。
名義人の支払い能力と対象物件による個別判断のケースが多いです。
税制の優遇
住宅ローン控除（新築ベース/住居用）
住宅ローンを利用して住居用の不動産を購入した場合、10～13年間の税金控除を受けることができます。
新築物件の場合、着工や竣工のタイミングで13年間の控除が可能な場合があります。
基本、年末のローン残高（最大4,000万円）の10％を上限に所得税を10年間還付します。
払った所得税額以上は戻ってこないため、控除しきれない場合は翌年の住民税から最大13.65万円控除します。
あくまで住居（住民票を置いている住まい）用のため、転勤等で住んでいない期間は利用できません。
すまい給付金（住居用）
新築の住居用住宅を取得した（中古は業者から購入した）場合、最大50万円の給付金を受け取ることができます。
都道府県民税の所得割額によって、50万円、40万円、30万円、20万円、10万円、0円と給付基礎金額が異なります。
※所得金額ではないため、同じ年収でも配偶者控除など家族構成によって都道府県民税の所得割額は異なります。
ご夫婦で共有名購入をした場合、【給付基礎額×持ち分割合】をそれぞれが受け取ることができます。
床面積が50㎡以上（登記簿上の面積）など、一定の基準を満たす必要があります。
現金購入の場合は、①50歳以上、②都道府県民税の所得割額が13.30万円以下の追加要件があります。
減価償却（投資物件）
投資物件の場合、購入価格を一定の割合で毎年経費として計上し、所得額を減らして税金額を下げることができます。
計上できる期間は建物の耐用年数になり、木造22年、RC・SRC造47年など構造により異なります。
中古物件は築年数と耐用年数によって極端に短期間になることがあります。
【 計算式 ①建物価格 × ②償却率 ＝ 減価償却費 】
①建物価格に消費税は含まれませんので、建物購入価格 – 消費税 となります。
※土地は建物と異なり年数が経っても劣化しませんので、減価償却できません。
②新築物件の償却率は減価償却資産の償却率表を使用します。
②中古物件の償却率は【耐用年数内の場合】と【過ぎた場合】で計算方法が異なります。
相続税
資産を不動産で所有した場合、資産価値は購入価格ではなく課税対象額で評価します。
通常は時価よりも1/3程度に下がりますので、資産の圧縮ができます。
現金で残す場合、金額がそのまま評価額となり税金の対象となります。
国が相続税の基礎控除を縮小してより多くの税金を徴収しようとしていますので、資産がある方には大きなメリットがあります。
購入する時の注意点
ローン利用時
住宅ローンは超低金利ですが、あくまで【自己住居用】が基本です。
用途によって使えるローンや金利が異なります。
住宅ローンと投資用ローンでは必要な書類や要件も異なります。
築年数や広さ
いくつかの税制優遇を説明しましたが、すべての物件に使えるわけではありません。
築年数や構造体、部屋の広さにも注意しましょう。※特に１Rマンションなど
構造体によって耐用年数にも注意が必要です。
木造やかなり古い物件などは格安の場合もありますが、その分リスクもあり上級者向けです。
戸建てとマンション
耐用年数や立地、維持管理のしやすさより、初心者には【マンションをおすすめ】します。
戸建ての場合は木造がほとんどのため、あまりおすすめしません。
※シロアリ被害や雨漏り、建物自体の傾きなどリスクが高く、大きな出費の可能性があります。
経験を積んでいくつかの資産を持ったあとであれば、戸建てや木造住宅も良いと思います。
将来の資産形成の第一歩！
多くの不動産を所有して多額の家賃収入を得るには、多額の資金が必要になります。
まずはその第一歩として【今払っている家賃を自分のために使う】ことを始めましょう。
自宅を購入することで、不動産を購入する流れやローン、税金など多くの知識を得ることができます。
是非この機会に、将来の資産形成へ続くその一歩を踏み出してみましょう。
それでは、人生を楽しみましょう！
