不動産投資をする時は、誰もが当然『高利回り』を継続したいものです。
駅前の高額物件を買ったり、大規模なリフォームで費用をかければ家賃は上がりますが、初期費用を使う分だけ利回りも悪化してしまいます。
そこで今回は、高利回りを継続するために『入居者を喜ばす』ポイントをご紹介します!
どんな入居者をターゲットにするかによって喜ぶポイントも異なりますので、それぞれの特徴や物件とのマッチング方法までわかりやすく解説します。
高い家賃を得るには『部屋を重視』する入居者を狙う！
『安い家賃を重視する入居者』を狙っていしまうと、利回りも悪く滞納リスクも高くなってしまいます。
ただ、高い家賃を得るために駅前など『好立地を求める入居者』を狙うと高額な初期投資が必要になります。
そこで、少し立地は妥協しても『部屋（物件）自体を重視している入居者』を狙いましょう！
そういう入居者が『住みたい！』と思う物件は、相場より少し高い賃料でも長く住んでいただけるポイントです。
しかし、ターゲットにする入居者層によって『喜ばれるポイント』は異なります。
次は入居者層のカテゴリーの分け方と、それぞれのチェクポイントをご紹介します。
入居者の『カテゴリー分け』とそれぞれの特徴
『どういう入居者をターゲットにするのか』と考えた時に、初心者の方はどのようにわけたら良いのかイメージしづらいと思います。
そこで基本的なカテゴリーとそれぞれのポイントをご紹介しますので参考にしてください。
エリアを知ったり経験を積むことによって、もっと詳細で具体的なオリジナルの分け方ができるようになるでしょう。
単身者：大学生
単身者といえば一番に思いつく層ですね（笑）
当然大学の近くにある物件になりますが、競合物件も多く少子化の波は甘くはありません。
高い競争力が必要なうえ、時代背景としてはおすすめしないターゲットです。
医大生専用の特化した物件などコアな方法もありますが、高額な初期投資によってリスクも高くなります。
単身者：男性サラリーマン
男性サラリーマンをターゲットにすると、勤務先の多い都心部やオフィス街へのアクセスが重要になります。
自炊する方も増えていますが、近くにコンビニエンスストアがあると強いですね。
広さや日当たりより、アクセスと賃料の安さを重視する方が一定層いることは頭に入れておいてください。
リモートでの仕事も増えているのでネット環境は必須です！
単身者：OL
単身のOLになると少し好みが変わります。
当然通勤も重要ですが、駅やバス停までの安全な通勤路、スーパーやカフェなど環境も重要なポイントになることも多いです。
コンビニエンスストアは共通して必須ですね。
女性は洋服や化粧品など物が多いので、大小の収納力のある部屋を考えましょう。
ただ、セキュリティの不安から1階を避ける方は非常に多いです。
オートロックやカラーモニターインターフォンは設置してください。
ファミリー
お子様がいるファミリーは当然ですが育児環境を重視することが多いです。
保育園、幼稚園、小中学校までの距離や通学路、公園やスーパー、小児科など多岐に渡ります。
駅やバス停までの許容範囲が広がるのもポイントですね。
お子様の世代によりますが、現在はリビング学習の認知度が上がり部屋数よりもリビングの広さを重視する層と、やはり子供部屋が欲しい層の2極化が進んでいるように感じます。
また、小さなお子様が小学校に入学すると長く入居していただけることが多いターゲット層でもありますね。
若いDINKS
同棲中や若い新婚カップルのDINKSは、家族が増えるまでの期間を過ごすケースが多いです。
部屋数よりは、おしゃれな内装と細かい収納が好まれるようです。
共働きを想定して、通勤アクセスやスーパー、コンビニも重要なポイントです。
ただ、駅やバス停までの距離は途中にスーパーがあると広がる気がします（笑）
奥様や彼女様の安全な通勤が優先されるのは当然ですね。
50〜60代のDINKS
お子様が独立して、今からは夫婦二人の生活を楽しむ世代です。
部屋数よりは広めのLDでゆっくり余裕を持ったライフスタイルを好む方が多いように思います。
また、転勤など仕事の都合で入居する方もいて、経済的にも余裕があり賃料よりは住環境や充実した設備など高級志向が強めです。
高い賃料を狙えるターゲットでもありますが、転勤など短期で入れ替わることも多いので注意が必要ですね。
高齢者
ターゲットにするには注意が必要な層です。
建物内をバリアフリーや極力段差のないにするのは当然のこと、坂のないエリアで買い物便の良い環境を好みます。
また、キッチンのコンロはIHヒーターにして火災のリスクを減らしましょう。
単身者は孤独死など現実的な問題もあるので、初心者にはおすすめしません。
入居者のニーズと不動産物件のマッチング方法
イメージする入居者と物件をどうマッチングしていくのか、その方法は大きく2つに分かれます。
どちらも意識して使うと、より効果的な事業計画が思いつくでしょう。
気になる物件から入居者を考える
ほどんどの方は検索サイトやポスティング広告などの物件情報から検討することが多いと思います。
物件から周辺の住環境、ニーズを分析してターゲット層を考えましょう。
①気になる物件をピックアップ
②周辺環境チェック（アクセス、買い物、学校、公園など）
③競合物件の確認、分析
④メインターゲット層の推察
⑤必要なリノベーションイメージ
⑥必要費用と想定家賃、利回り予想
得意なエリアから物件を選ぶ
自分が住んでいるエリアやよく知っているエリアであれば、住環境や実際に住んでいる方を分析することをおすすめします。
どんなニーズ、ターゲット層が実際に生活しているのか分析して、それに合う物件を探しましょう。
①周辺環境チェック（アクセス、買い物、学校、公園など）
②エリア内の物件の分析
③メインターゲット層の確認
④競合物件の確認、分析
⑤必要なリノベーションイメージ
⑥条件に合いそうな物件をピックアップ
⑦必要費用と想定家賃、利回り予想
『喜んでもらえるリノベーション』で家賃アップ！
狙った入居者に『喜んでもらえる物件』を選ぶイメージができたと思います。
どの層をターゲットにするかによって、部屋に必要なリノベーション内容も異なるのでしっかりと吟味しましょう！
オーナーの立場からみると、良かれと思いあれもこれもと追加工事をしてムダな費用を支払い、利回りの悪化を招いてしまうことも多いです（苦笑）
必要なものを絞って、入居者に喜んでもらいましょう！
リノベーション・リフォームは『一括見積もり』がおすすめ
なるべく安くリノベーションやリフォームをしたいところですが、たくさんあるリフォーム会社の中からどこに依頼をしたらいいのかわからないと思います。
そこで初心者の方には特に『一括見積もりサイト』の利用をおすすめします！
複数の業者さんの見積書を比較することで、リノベーション・リフォームの目安金額がわかり、ムダに高額な費用を支払うリスクを軽減できます
おすすめの『一括見積もりサイト』を2つご紹介しますので、参考にしてください。
おすすめサイト『リショップナビ』
おすすめの『一括見積もりサイト』のひとつリショップナビをご紹介します。
全国の厳選した1,500社以上の業者さんから、あなたに最適な業者さんを選んでくれるサイトです。
①見積もり依頼 ②専門スタッフが業者さん紹介 ③業者さんの比較・検討 の3ステップで簡単に見積もりができます。
- 簡単入力で見積もり依頼
- 専門スタッフが業者さんを最大5社選んでご紹介
- 困った時もカスタマーサポートがしっかり対応
- 工事ミスも「安心リフォーム保証」で安心
【ちょい＋α】古い物件は建物の寿命で選ぶ！
かなり古い投資物件を選ぶと、当然安く買うことができます。
その時の最重要ポイントは『建物の寿命がどれだけあるか』です！
法定耐用年数ではRC造47年、木造22年となっていますが、実際はもっと長く賃貸物件として運用できます。
ただし、基礎や柱、コンクリート強度など専門家に見てもらい、確認をして進めていきましょう。
見た目や利回りが良くても、建物自体がダメになると全てを失います！
入居者を考えることが高利回りの継続に繋がる！
どんな方が入居するかによって、喜んでいただける物件やポイントが全く異なることをイメージできたと思います。
オーナー（大家）さんの希望が物件の家賃を上げるのではなく、入居する方の満足度が家賃を上げるのです。
入居者に喜んでいただける物件か、必要なリノベーション・リフォームかを基準にして効率的な費用を使いましょう。
満足度の高い物件は、当然長く住んでいただけますからね！
それでは人生を楽しみましょう！
