不動産投資ってどうやるのだろう？
資産運用、投資を始めようと考えた時に【不動産投資】という選択肢があります。
一般的には【マンション投資】のことを指すことが多いです。
少しでもイメージを持って頂けるよう、初心者向けにわかりやすく解説します！
そもそも不動産(マンション）投資ってなんだ?
投資用マンションとは？
同じマンションでも『住居用』と『投資用』マンションでは全く考え方が異なります。
『住居用』の分譲マンションは、読んで字のごとく『自分が住むためのマンション』のことです。
一方『投資用』は『人に貸して家賃収入を得るためのマンション』のことです。
『投資用』のマンションを購入する場合は、資産形成という視点で判断することになります。
マンション投資の収入源は2つ
インカムゲイン
マンションを所有している間に得ることができる家賃収入を『インカムゲイン』と呼びます。
実際には毎月の家賃収入でローンを払いながら、ローン完済後は家賃収入を得る中長期的な計画になります。
個人年金的な資産・収入源として人気です。
キャピタルゲイン
所有しているマンションを転売して得た利益を『キャピタルゲイン』と呼びます。
中長期的な投資計画の過程で、売却のタイミングによって得ることができる収入となります。
マンションの購入時・所有時も常に『売却』の視点を持ちましょう。
マンション投資の方法は大きく3種類
マンション投資の方法は大きく3種類にわけることができます。
それぞれの特色を把握しましょう。
【新築】マンション1戸
新築マンション（区分所有建物）の1部屋を購入する方法です。
新しいため清潔感があり、人気の設備が標準装備されていることもあります。
入居者が決まりやすいですが、購入価格が高額になり家賃も高くする必要があります。
また、一般的に転売する場合は購入価格から大きく目減りすることになります。
【中古】マンション1戸
中古マンション（区分所有建物）の1部屋を購入する場合、一般的に新築よりも価格が安くなります。
立地が良い物件は古くなっても家賃は下がりにくいので、物件選びが重要です。
中古物件は室内のエアコンなど設備の故障により、急遽支出が発生るする場合もあります。
また、古くなるほど建物全体の管理・修繕状況の確認も重要です。
【新築/中古】マンション1棟
マンション1棟をまること購入、もしくは建築して運営する方法です。
戸数にもよりますが、基本は多額の資金調達が必要なため、初心者にはおすすめしません。
利回り計算
マンション投資の物件選びの際、どれほどの収益率があるのか『利回り』を計算します。
利回りには『表面利回り』と『実質利回り』の2種類があります。
それぞれの計算方法や使い方を確認しましょう。
表面利回り（グロス利回り）
年間の家賃収入の総額を物件取得価格で割った数値です。
計算式は【年間家賃収入÷物件価格×100＝表面利回り○○％】となります。
例）家賃月々5万円、物件価格500万円の場合
『家賃5万円』×『12か月分』÷『物件価格500万円』×100＝『表面利回り12％』
※検討の第一段階で物件を絞り込む時に良く使います。
実質利回り（ネット利回り）
表面利回りの計算に【諸経費】を追加した計算方法です。
【諸経費】とは実際に必要な『管理費』『修繕積立金』管理業務を業者に委託した『管理委託料』のことです。
計算式は【（年間家賃収入-諸経費）÷物件価格×100＝実質利回り○○％】となります。
例）家賃月々5万円、物件価格500万円、年間諸経費20万円の場合
（『家賃5万円』×『12か月分』-『諸経費20万円』）÷『物件価格500万円』×100＝『実質利回り8％』
※具体的な物件比較の時に使います。表面利回りよりも低い現実的な利回りになります。
メリット
長期の安定的収入源
株式投資などに比べ資産価値が全くゼロになる可能性が低く、価格の変動が毎日あるわけではありません。
一度購入して投資を行うと、長期にわたり安定的に家賃収入を得ることができます。
また、優良物件の選定やしっかりとした管理を行うことで『リスク』を軽減できます。
老後の安心
将来の老後を考えた時に、私的年金として家賃収入を得ることができます。
良いタイミングで転売できれば転売利益も得ることができますし、買い替えも可能です。
経済状況が悪化した場合、最悪自分が住む家としても利用できます。
生命保険
住宅ローンで不動産投資を行った場合、団体信用保険に加入することになります。
ローンの返済中に万一の事があっても生命保険でローンの残金は完済されいます。
遺族にはマンションだけが残り、遺族年金の代わりとして家賃収入を得ることができます。
ローンの返済中は団体信用生命保険があるため、一般の生命保険（死亡保障）の見直しによる負担軽減も可能です。
税金対策
減価償却
建物部分の経年劣化による資産価値の目減りを【経費】として計上することができます。
同じ収益でも【経費】を増やすことで、税金の負担を軽減できます。
ただし、耐用年数が木造等は22年、RC造・SRC造は47年と期限があるため、極端に古い物件は対象外です。
相続税
2015年に非課税限度額が大幅に引き下げられました。
現金の場合はその金額が対象ですが、不動産の評価対象額は時価よりも3分の1程度に下がります。
評価額が下がれば残されたご家族の負担を大幅に軽減することができます。
例）現金2,000万円 ⇒ 2,000万円が相続税の対象
不動産価額2,000万円 ⇒ 約666万円が相続税の対象
分散投資（ポートフォリオ）
資産運用をする場合、一点集中時の資産暴落リスクを考え、分散投資を行います。
株式や証券、FX、預金、不動産など組み合わせて行いましょう。
その中で、『不動産投資』は外的要因に影響を受けにくい安心資産と言えます。
リスク
空室リスク
常に入居者がいることを前提に計算すると、空室が出た時点で赤字になってしまいます。
一時『空室』が出ることも念頭に運用計画を検討しましょう。
利回りだけではなく、入居者のターゲットを把握し、ニーズに合う物件を選びましょう。
家賃の変動
家賃の大きな変動も赤字リスクに直結します。
近くの商業施設や交通アクセスの移転などがないか、事前に調べましょう。
大学生をターゲットにした場合、大学移転にも気を付けましょう。
自然災害
現在、日本各地で地震や水害など多くの災害が発生しています。
水害履歴や断層、地域のハザードマップを確認しましょう。
木造住宅は地震に弱く、耐用年数も短いためおすすめしません。
不動産投資のポイント！
ポイントをしっかりとおさえ、常にアンテナを波って情報を収集しましょう。
いつ優良物件に出会うかわかりません。
【決断する気持ち】と【迅速に判断ができる知識】を準備しておきましょう。
相場の把握
2020年1月現在、人件費や資材価格上昇のため全国的に建設費が高騰しています。
新築物件の価格上昇に伴い、中古物件も相場が上昇しており、今は売り時と言えます。
不動産投資の勉強と掘り出し物を探すつもりで、物件情報を常にチェックしていきましょう。
中古物件から始める
新築物件は高額な購入価格＆転売時は中古として大幅に価格が下がります。
通常相場より高騰している今は、その分含み損があると考えてください。
まずはリスクの少ない中古物件から始めましょう。
利回りだけではない長期の収益
利回りだけでなく、入居者のターゲットと住環境を明確に把握して空室リスクを下げましょう。
ターゲット層が快適に長く生活して頂けるか、ニーズに合った環境かどうかを検討しましょう。
利回りが低くても、空室がなく確実に利益を得ることでトータルは高収益となります。
【売却】のことも考えて購入
不動産の購入をする場合、必ず転売することも念頭に検討してください。
月々の収入だけではなく、最終的に転売する・できる物件が安心です。
《転売できない物件》は資産形成といえない投資です。
さあ！不動産投資を始めよう！
上記のことに気をつけながら、まずは物件を探してみましょう！
物件情報が豊富な検索サイト【楽待】や【健美家】はおすすめです。
自分の資産形成としてマンションを探すことは、住まいを探すこととは別の楽しみがあります。
この機会に、是非マンション投資を始めてください。
本当に賃貸がお得？持ち家がお得なケースがあります！
それでは、人生を楽しみましょう！
